Donosimo pregled ključnih izmjena poreznih zakona koji stupaju na snagu 2025. godine, s naglaskom na utjecaj novih poreza na privatne iznajmljivače.
Što se iznajmljivačima mijenja izmjenama poreznih zakona?
Medijski je prostor u posljednje vrijeme ispunjen vijestima i komentarima na temu novih zakonskih izmjena vezanih uz porez na nekretnine kao i ostale porezne zakonske izmjene koji će stupiti na snagu već prvim danom sljedeće godine. Najveću pozornost u javnosti svakako izazivaju izmjene u Zakonu o lokalnim porezima kojime se uređuje i novi porez – porez na nekretnine – prema kojemu će se za sve stambene prostore morati plaćati ovaj novi porez, ako je riječ o prostoru za kojega se ne može dokazati da se u njemu stanuje ili da služi dugoročnom najmu (najmanje 10 mjeseci). Privatne iznajmljivače od čitavog seta zakonskih izmjena iz domene poreza najviše zanimaju sljedeća dva zakona: Zakon o lokalnim porezima i Zakon o porezu na dohodak. Što se iznajmljivačima mijenja kroz ta dva zakona?
Novosti za iznajmljivače u Zakonu o lokalnim porezima
Ovaj je zakon već bio u fokusu interesa početkom ove godine kada su iznajmljivačima počele stizati informacije o obvezi plaćanja poreza na kuće za odmor, u visini od 0,60 do 5,00 eura po m2. Riječ je o porezu kojega su do ove godine plaćali samo „vikendaši“, no kako se od ove godine „proširila“ definicija toga što se smatra kućom za odmor, u ovu su kategoriju ušli i iznajmljivači koji imaju smještajne objekte izvan svoje adrese prebivališta, odnosno objekte koji ne služe stanovanju. Visinu poreza određivale su općine i gradovi za svoja područja, a ako to nisu željele, ovaj porez nisu ni morale uvesti. Od sljedeće godine, ovaj porez postaje obavezan te će ga sve općine i gradovi morati propisati, a mijenja se i gornja granica za utvrđivanje visine ovog poreza. Donja granica od 0,60 eura po metru kvadratnom ostaje ista, a gornja se s trenutnih 5,00 eura po metru kvadratnom povećava na 8,00 eura. U obračun ulazi neto korisna površina objekta. Kako će sada ovaj porez biti obavezan, utvrđeno je i da ako pojedina općina ili grad ne donese odluku o visini ovog poreza, primjenjivat će se iznos od 0,60 eura po metru kvadratnom, odnosno najniža stopa.
Novost u ovom zakonu je i ta da će općine i gradovi moći određivati visinu poreza prema različtim kriterijima, poput smještaja nekretnine, starosti nekretnine i prisutnosti sadržaja koji povećavaju vrijednost nekretnine. To znači da postoji mogućnost da će unutar iste općine ili grada postojati različite utvrđene visine ovog poreza.
Novosti za iznajmljivače u Zakonu o porezu na dohodak
Kroz ovaj je zakon do sada bio definiran porez na dohodak od iznajmljivanja kojega iznajmljivači već plaćaju, sukladno podacima i obračunu koje im svake godine dostavlja Porezna uprava. Paušalni porez na dohodak do sada se plaćao u tromjesečnim ratama, a iznosio je između 19,91 u 199,08 eura po ležaju godišnje, ovisno o iznosu za kojeg su se odlučili općine i gradovi. Izmjenama ovog zakona, koji trenutno izazivaju najviše polemike u javnosti, predlažu se nove granice paušalnog poreza koje će biti raspisane u četiri kategorije utvrđene prema indeksu turističke razvijenosti mjesta. Dakle, kada izmjene ovog zakona stupe na snagu, ovisno o tome u kojoj se od četiri kategorije po indeksu turističke razvijenosti nalazi pojedina općina ili grad, ovisit će koliki će se porez plaćati. Općine i gradovi u prvoj skupini po indeksu turističke razvijenosti plaćat će od 150 do 300 eura po ležaju godišnje, oni u drugoj skupini plaćat će između 100 i 200 eura po ležaju godišnje, za treću skupinu propisano je između 30 i 150 eura po ležaju godišnje, a za četvrtu skupinu između 20 i 100 eura.
| Skupina po indeksu turističke razvijenosti | Predložene donje i gornje granice paušalnog poreza na dohodak |
| I | 150-300 eura/ležaj |
| II | 100-200 eura/ležaj |
| III | 30-150 eura/ležaj |
| IV | 20-100 eura/ležaj |
U koju skupinu spada općina ili grad na čijem se području nalazi vaš smještajni objekt, saznati možete na stranicama Instituta za turizam, na sljedećoj poveznici: https://www.iztzg.hr/hr/itr/
U tim će rasponima, dakle, općine i gradovi morati propisati iznos paušala. Ako to ne učine, primjenjivat će sljedeći iznosi: za prvu skupinu 225,00 eura po ležaju godišnje, za drugu 150,00 eura, za treću 90,00 i za četvrtu 60,00 eura po ležaju godišnje.
Općine i gradovi moći će svake godine mijenjati odluku o visini ovog poreza, a rok za donošenje iste je 15.12. tekuće godine za sljedeću godinu. Iznimno, obzirom da će izmjene ovog zakona stupiti na snagu s 1.1., za 2025. godinu odluke o visini poreza moći će se donijeti do 28.2.2025. godine za tu godinu.
Što sve to u konačnici znači za troškove iznajmljivača?
Koliko će sve ovo podignuti ukupne izdatke iznajmljivača, najviše će ovisiti o odlukama općina i gradova. Dok porez na kuće za odmor u teoriji može ostati i isti (novi zakon podiže gornju granicu za utvrđivanje visine za 3,00 eura, no općine i gradovi ne moraju mijenjati ništa ako to ne žele), paušalni porez na dohodak velikoj će većini iznajmljivača ipak predstavljati snažniji udar na financije. Apartmani i kuće za odmor koji se nalaze u općinama i gradovima koji su svrstani u III ili IV skupinu po indeksu razvijenosti, možda će osjetiti tek manju ili nikakvu razliku. Primjerice, do sada je donja granica ovog paušala bila oko 20,00 eura, a ako se općine i gradovi iz ove posljednje dvije skupine odluče za primjenu najniže stope, iznajmljivačima će ovaj trošak ostati (gotovo) isti. No, općine i gradovi iz prve dvije skupine itekako će osjetiti promjenu.
U pravilu, u prvoj i drugoj skupini po indeksu turističke razvijenosti su mjesta uz more i nekoliko drugih razvijenih sredina u unutrašnjosti Hrvatske, dok većina općina i gradova spada u treću ili četvrtu skupinu. Po indeksu turističke razvijenosti iz 2023. godine, ukupno 61 općina/grad spada u prvu skupinu, njih 47 u drugu, 126 u treću i 290 u četvrtu. Možemo dakle reći da će oko 80% općina i gradova moći (ako tako odluče) ostati gotovo na istom iznosu.
Obzirom da je riječ o novim porezima koji su naišli na velik otpor kod javnosti te imajući na umu i činjenicu da su sljedeće godine lokalni izbori, za vjerovat je da će se općine i gradovi većinom odlučivat za (naj)niže propisane stope, no ponavljamo, tu odluku potom mogu mijenjati svake godine.
Bombastični natpisi medija o enormnim iznosima koje će iznajmljivači sada plaćati najcrniji su scenariji koju mogu zadesiti one u prvoj ili drugoj skupini. Svi ostali iznajmljivači definitivno će također osjetiti povećanje, no ne u toliko drastičnoj mjeri.
Kada kreću promjene?
Izmjene oba ova zakona na snagu bi trebale stupiti 1.1.2025. godine, a trenutno su na e-Savjetovanju koje završava 24.10. Po završetku e-Savjetovanja očekuje se objava konačnog izvješća do 23.11. kada ćemo znati hoće li se još nešto eventualno promijeniti u odnosu na prijedlog, odnosno hoće li se možda uvažiti neki komentari i prijedlozi na e-Savjetovanju kojih već i sada ima jako puno. No, bude li sve kako je najavljeno, koliko će točno tko morati plaćati ove poreze, znat će se do kraja ožujka 2025. godine, a odmah nakon toga krenut će i naplate.
