Kako odrediti cijenu svog smještaja?

Ako ste novi u iznajmljivanju i tek počinjete s radom ove sezone, logično je da se pitate koje i kakve cijene postaviti. Mnogi se boje da će cijene biti prevelike u odnosu na konkurenciju ili pak drastično snižavaju cijenu kako bi bili konkurentniji – jer “sve je bolje od praznih apartmana”. No, kako postići optimalnu cijenu koju ćete zadržati ili minimalno korigirati dogodine?

Definiranje cijene počinje od definiranja troškova – onih godišnjih, tekućih i svih onih ulaganja koja su bila nužna da biste svoju kuću za odmor ili apartman doveli u rentabilno stanje. Prve – tekuće godišnje troškove objekt bi trebao svojim prihodovanjem u potpunosti pokrivati, a druge – one koji se odnose na ulaganja, vraćat ćete tijekom određenog broja godina.

Definirajte tekuće troškove

Kad tek kreću s iznajmljivanjem, obično iznajmljivači nisu svjesni svih troškova koji ih čekaju tijekom jedne kalendarske godine. Stoga, sastavili smo popis najčešćih troškova, a u svojim se turističkim zajednicama raspitajte koliki je pojedini trošak poslovanja koji se odnosi na mjesto u kojem se nalazi nekretnina koju iznajmljujete jer se iznosi razlikuju ovisno o lokaciji i kapacitetu. Režijske troškove možete procijeniti na temelju troškova vlastitog kućanstva, a za troškove iz skupine mogućih dodatnih troškova, tražite ponude poslovnih subjekata koje ćete angažirati za određenu uslugu.

Troškovi poslovanja

• paušalni porez
• turistička pristojba (nekadašnja boravišna pristojba)
• turistička članarina

Režijski troškovi

• voda
• struja
• odvoz smeća
• komunalna naknada
• internet
• televizija/HTV pristojba
• bankovna naknada

Mogući dodatni troškovi

• PDV na proviziju (ako se oglašavate preko portala)
• agencijska provizija
• domena i hosting (ako imate vlastitu web-stranicu)
• osiguranje objekta
• rate kredita
• higijenske i druge potrepštine (WC papir, sapun, deterdžent, vreće za smeće i sl.) kojima opskrbljujete objekt
• čišćenje (ako ne čistite sami) i sredstva za čišćenje
• pranje posteljine (ako ne perete posteljinu sami) i sredstva za pranje
• doček gostiju (ako ne dočekujete sami) i poklon dobrodošlice
• održavanje bazena (ako imate bazen i ne održavate ga sami) i kemija
• održavanje okućnice (ako ne radite sami)

NAPOMENA: Navedeni troškovi su oni koji su uobičajeni kod privatnih iznajmljivača koji objekte iznajmljuju kao fizičke osobe. Svakako dodajte popisu i druge troškove koji su specifični za vaš objekt, lokaciju i/ili način poslovanja.

Troškovi ulaganja

Bilo da ste gradili, kupili ili renovirali postojeću nekretninu, u nju ste uložili određeni iznos koji bi se u određenom broju godina trebao vratiti. Vraćat ćete dio po dio svakom sezonom, no da biste znali kada ćete isplatiti svoje ulaganje, potrebno je ukupan iznos ulaganja podijeliti brojem godina u kojima želimo investiciju vratiti. Što je ulaganje bilo veće, to će i povrat investicije biti dulji.

Istražite ponudu u svom okruženju

Pozabavimo se sada prihodovnom stranom, odnosno postojećom ponudom u destinaciji u kojoj se nalazi vaš objekt. Nećete ići od vrata do vrata, kucati i pitati za cijenu, već ćete googlati.

Prvo mjesto gdje možete provjeriti cijene objekata na vašem području jesu stranice lokalnih turističkih agencija za koje znate da ne uvećavaju cijenu najma za svoju proviziju, već je ona uključena u cijenu.

Portali nisu u ovom slučaju pouzdani izvor informacija jer često dodatno naplaćuju određene naknade, provizije i poreze čime se znatno mijenja krajnja cijena.

S obzirom na to da se već poprilično približavamo sezoni i mnogi su termini na kalendarima zatvoreni pa ni ne možete doći do informacije kolika je njihova cijena, drugo mjesto gdje možete provjeriti je Google karta. Utipkajte u tražilicu destinaciju i na Google karti pronađite objekte koji se samostalno oglašavaju. Vrlo vjerojatno imaju i svoju web-stranicu pa ćete upravo tamo pronaći cjenik za čitavu godinu.

Kad istražite ponudu u svojoj destinaciji, pretražite i ostale slične destinacije. Dakle, ako iznajmljujete apartman za dvije osobe na otoku, njega nećete uspoređivati s kućom za odmor u središnjoj Istri za 10 osoba, ali možete s apartmanom u Istri na samoj obali. Također, valja razlikovati objekte u TOP destinacijama od onih koje još nisu toliko poznate.

Pretragu svakako suzite i na onu vrstu objekta, kapacitet i sadržaj koji su najbliži ponudi vašeg objekta i istražite cijene za sve sezone odnosno mjesece tijekom kojih se objekt iznajmljuje.

Usporedite troškove s cijenama

Kada usporedite okvirne tekuće godišnje troškove s cijenama najma po sezonama, dobit ćete uvid u svoj potencijalni prihod. Još uvijek ne govorimo o čistoj zaradi jer u tom iznosu kriju se i neplanirani troškovi i ulaganja u ono što se oštetilo, pohabalo ili je jednostavno netragom nestalo, troškove prijevoza ako ne živite u istom mjestu gdje je i nekretnina koju iznajmljujete, dodatna godišnja ulaganja u zamjenu posteljine, pribora i dr. potrepština te ostali povremeni troškovi. Obično na taj nepredviđeni dio otpada 10-ak posto prihoda na godišnjoj razini pa od prihodovne strane oduzmite ovaj okvirni postotak.

Iznos koji ste dobili kada ste potencijalnu cijenu umanjili za troškove okvirni je iznos koji će vam na kraju sezone ostajati. Sada ga usporedite s iznosom koji ste dobili kada ste ukupno ulaganje podijelili s brojem godina u kojima želite investiciju vratiti.

Ako je iznos premali, provjerite za koliko možete podignuti svoje cijene, a da i dalje budete konkurentni. Razmislite na koji način se možete istaknuti od konkurencije, po čemu je vaša ponuda drugačija, specifična. Upravo bi to trebali biti glavni motivi zašto će se netko odlučiti za vaš objekt čak i ako je susjedov jeftiniji. U tome vam mogu pomoći naši savjeti o brendiranju.

Po potrebi prilagodite cijene

Opisanim načinom možete doći do početnih cijena s kojima ćete se oglasiti tijekom ove sezone, a rezultati bookinga bit će vam najbolji pokazatelji koliko ste uspješno definirali svoje cijene te u skladu s time prilagodite cijene za iduću sezonu.

Cijene možete mijenjati bilo kada, a cjenik ne morate ovjeravati. Važno je da na svim kanalima – oglasima, web-stranici, portalima te na cjeniku u objektu, imate uvijek iste cijene kako gosta ne biste dovodili u zabludu.

Ako rezultati ove sezone pokažu da ste definirali dobre cijene i zadovoljni ste zaradom, za iduću sezonu možete samo datume sezona u cjeniku izmijeniti.

Ako ste korisnici Apartmanica web-sustava, cjenik na svojoj web-stranici vrlo ćete lako uz pomoć našeg alata kopirati i spremno dočekati novu sezonu 2023. godine.